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INVESTISSEMENT IMMOBILIER : UN TRIPLE IMPACT FISCAL EN PASSANT DU RÉGIME DÉFICIT FONCIER À LA LOCATION MEUBLÉE

Dans un projet d’investissement immobilier avec travaux, il est possible d’optimiser l’impact fiscal grâce à un montage cadencé en deux temps pour bénéficier d’abord du régime du déficit foncier, puis des avantages d’une location meublée. Angelys Group, spécialiste de la réhabilitation d’immeubles anciens, explique ce montage original déjà déployé pour la restauration de l’hôtel Nice NCA autour d’un bail commercial entre le propriétaire et l’exploitant.

Le montage inédit proposé par Angelys Group permet aux acquéreurs de bénéficier du régime du déficit foncier et de déduire le montant hors taxe des travaux de réhabilitation, puis de passer au régime BIC de la location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP/LMNP). L’originalité du montage ? Deux temps fiscaux pour tripler l’impact fiscal.

PHASE INITIALE AU RÉGIME DU DÉFICIT FONCIER
Dans l’acquisition d’un bien avec travaux de réhabilitation, le régime du déficit foncier permet d’imputer le montant HT des travaux aux revenus fonciers, et éventuellement au revenu global à hauteur de 10 700 €, à condition que le bien soit loué, une fois réhabilité.
Le déficit foncier implique une location nue, car il n’est pas cumulable au statut de loueur en meublé. Dans le cadre de ce montage, il s’agit de signer un bail commercial nu avec services para-hôteliers portant sur une location nue. C’est précisément ce schéma du « bail nu » qui va permettre la récupération de la TVA afférente aux travaux de réhabilitation.
La signature de ce bail doit être concomitante avec celle de l’acte authentique d’acquisition et implique la déclaration sous quinze jours de l’activité afférente à l’administration fiscale.
La location d’un bien éligible n’est pas soumise à un délai particulier, mais le régime foncier va s’appliquer d’office au moins jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la première imputation des charges foncières sur le revenu global. À cette échéance seulement, le montage proposé par Angelys group pourra passer à sa deuxième phase.

LOCATION À LONG TERME EN LMP/LMNP
À la deuxième étape, la location du bien, initialement nue, va devenir une location meublée. Grâce à la signature d’un avenant au bail initial qui le transforme en bail meublé. Parallèlement, le propriétaire achète les meubles du local permettant son habitabilité, ce à prix négocié avec l’exploitant. Point d’attention à cette étape : bien faire évaluer le bien par un professionnel, car sa valeur vénale sera celle du jour de son inscription à l’actif de la nouvelle société.
Une fois le montage converti en LMP/LMNP, les revenus locatifs deviennent des bénéfices industriels et commerciaux. Ce régime BIC donne ainsi accès au bénéfice de l’amortissement de l’immeuble et des meubles, au bénéfice de régime des plus-values des particuliers en LMNP, le tout sans taxation lors du passage d’un régime à l’autre.
Angelys a déployé ce montage dans un projet d’acquisition et réhabilitation d’une chambre-studio de l’hôtel Nice NCA. Ce projet a démontré la pertinence du montage, duplicable à d’autres projets.

À PROPOS D’ANGELYS GROUP

En 20 ans, Angelys Group est devenu un acteur majeur de la restauration d’immeubles anciens situés essentiellement en centre-ville affichant 150 opérations de restauration (soit pas moins de 60 000 m2 de surfaces restaurées qui sont réparties sur 13 régions dans l’hexagone).
Le Groupe fondé et présidé par Frédéric Batlle est reconnu pour plusieurs de ses atouts :
• la passion et le savoir-faire technique pointu de son Président-Directeur-Général
• la maîtrise de l’ensemble des opérations liées à un investissement immobilier locatif (sourcing d¹un bien, montage d¹une opération, conseil fiscal, restauration, décoration intérieure, location et gestion du bien)
• son statut de «Contractant Général» lui permettant d’avoir une relation directe avec les différentes entreprises de travaux pour tous types de chantiers
• son large panel de dispositifs fiscaux : Déficit foncier, Régime Pinel, Loi Malraux, LMNP, Monuments Historiques

• ses liens de confiance tissés avec 250 Conseillers en Gestion de Patrimoine

• ses Packs Confiance & Assurances contribuant à fiabiliser et à sécuriser ses projets
• son engagement éco-responsable caractérisé par des mesures rigoureuses pour optimiser la gestion
des déchets et les consommations énergétiques, et plus largement pour améliorer la qualité
de l¹habitat

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